3月16日，據(jù)新華社報道，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專項行動方案》，行動方案部署了8方面30項重點(diǎn)任務(wù)。

　　在大宗消費(fèi)更新升級行動方面，方案提出，更好滿足住房消費(fèi)需求。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

　　58安居客研究院院長張波指出，從《提振消費(fèi)專項行動方案》涉及房地產(chǎn)方面來看，總的指導(dǎo)思想和兩會保持高度一致，目標(biāo)都是推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。在實(shí)施路徑上突出五個強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)調(diào)盤庫存、穩(wěn)需求、優(yōu)稅收、降利率，并重點(diǎn)加大公積金政策支持。

　　釋放剛性和改善性住房需求潛力

　　此次將住房需求列入“大宗消費(fèi)更新升級”范疇，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房子有金融和大宗消費(fèi)品的雙重屬性，這是全球共性。過去快速城市化時期，我國房地產(chǎn)金融屬性很突出，大宗消費(fèi)品的屬性被抑制?，F(xiàn)在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房住不炒深入人心，房地產(chǎn)逐步回歸以大宗消費(fèi)品為主要屬性。這也意味著后續(xù)房地產(chǎn)出臺的政策更多會站在內(nèi)需和消費(fèi)的角度，是基于美好人居的訴求，把潛在的住房消費(fèi)需求釋放出來。

　　行動方案提出，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是釋放年輕人、新市民的租房買房需求、保障房需求和老市民的換房需求。這是我國大城市結(jié)構(gòu)性需求中最主要的部分。在大部分城市居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的新階段，城中村和危舊房中的住戶是未來住房消費(fèi)的核心和主體。

　　行動方案還提及，允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。

　　李宇嘉認(rèn)為，專項債收儲存量房屋，其用途主要是用作保障性住房、拆遷安置房、人才住房和學(xué)生宿舍，能夠盡快解決城市新增的住房需求，讓這些需求主體盡快地通過住房能夠在城市扎根落戶，安頓落腳，在城市穩(wěn)定后，相關(guān)的消費(fèi)也會帶動。

　　進(jìn)一步降低住房消費(fèi)的門檻和成本

　　行動方案還提及，落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

　　李宇嘉指出，稅費(fèi)政策和公積金政策，主要目的是降低住房消費(fèi)的門檻和成本，在當(dāng)前需求主體主要為剛需和換房需求的情況下，住房消費(fèi)對成本和門檻的敏感性特別高，不管是降低稅費(fèi)還是公積金，都有利于促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。

　　“公積金政策主要體現(xiàn)在降利率、擴(kuò)范圍、靈活用三個方面?！睆埐ㄕJ(rèn)為，住房公積金本身就是重點(diǎn)用于住房消費(fèi)，雖然各地公積金政策已不斷放松，但依然存在一定的挖潛空間，尤其是一二線熱點(diǎn)城市的公積金政策對于市場層面的邊際拉動效應(yīng)會更為明顯。

　　李宇嘉提及，比如提高公積金貸款的額度和用途，對于多子女家庭、首套房購置、保障房購置給予更多的額度等。同時支持“既提又貸”、擴(kuò)大公積金提取用于租房以及異地公積金能夠貸款在本地買房等。

　　市場關(guān)注度較高的還有住房公積金貸款利率，方案提到要適時降低住房公積金貸款利率。

　　去年5月，個人住房公積金貸款利率曾迎下調(diào)。彼時，中國人民銀行發(fā)布通知，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從節(jié)奏上看，去年LPR調(diào)整的情況下，客觀上使得公積金利率下調(diào)有了空間。去年10月，LPR實(shí)現(xiàn)年內(nèi)第三次下調(diào)，5年期以上LPR在年內(nèi)累計下調(diào)60個基點(diǎn)，這使得公積金和商貸的利差逐漸在變小，從各地情況看，目前除北京、上海和深圳的房貸利率還停留在“3”字頭外，全國其他城市房貸利率均已進(jìn)入到“2”字頭行列。當(dāng)前，降低公積金貸款利率的市場呼聲較大，這也使得公積金下調(diào)利率的工作變得更有必要。此次提及適時降低住房公積金貸款利率，這意味著近期公積金利率有望下調(diào)，這對當(dāng)前住房消費(fèi)影響重大。去年商業(yè)銀行貸款利率調(diào)整后，房屋買賣活躍度明顯提升，降低公積金貸款利率，疊加房地產(chǎn)小陽春態(tài)勢，將更好發(fā)揮公積金作用，進(jìn)一步提振住房消費(fèi)。

　　華泰證券研報顯示，公積金貸款利率下調(diào)是進(jìn)一步打開房貸利率下行空間的必經(jīng)之路。2023年以來，雖然公積金貸款利率和住房商貸利率均有下調(diào)，但前者下調(diào)的頻次和幅度較小。此次提出“適時降低住房公積金貸款利率”，有望打開商貸利率下行空間，進(jìn)一步支持住房消費(fèi)需求。