本文來自微信公眾號(hào)“地產(chǎn)k線”

文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

在首創(chuàng)城發(fā)4月16日的一季度工作會(huì)上，董事長秘勇提出力爭在二季度超預(yù)期實(shí)現(xiàn)“雙過半”目標(biāo)。

秘勇是去年12月剛被選舉上來的，這是首創(chuàng)城發(fā)在兩年內(nèi)的第三任董事長。2023年3月，首創(chuàng)城發(fā)原董事長李松平離任，劉永政成為董事長，劉永政在董事長位置上沒有坐滿兩年。離任后，劉永政成為首創(chuàng)城發(fā)母公司——首創(chuàng)集團(tuán)的董事長。

從李松平到劉永政再到秘勇，這三位都曾在首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理的崗位上就任，可以見得，首創(chuàng)集團(tuán)對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展還是相當(dāng)重視。

秘勇于2023年8月加入首創(chuàng)集團(tuán)，曾任首創(chuàng)集團(tuán)黨委常委、總會(huì)計(jì)師，自2024年10月起，擔(dān)任首創(chuàng)集團(tuán)黨委副書記、董事、總經(jīng)理職務(wù)。

從業(yè)績表現(xiàn)看，秘勇接手的首創(chuàng)城發(fā)難言樂觀。

2024年，首創(chuàng)城發(fā)營業(yè)總收入165.79億元，同比下降35.5%；凈利潤虧損54.03億元，同比扭贏為虧；歸屬于母公司所有者的凈利潤虧損60.37億元，為近5年來的最大虧損。

拉長時(shí)間線來看，2020-2023年，首創(chuàng)城發(fā)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入272.6億元、356.29億元、253.76億元、256.97億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤10.53億元、6.4億元、-9.5億元、13.94億元。

首創(chuàng)城發(fā)在2022年就出現(xiàn)了較大虧損，但在2023年扭虧為盈。樂居財(cái)經(jīng)查閱其2023年度報(bào)告發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)城發(fā)在該年度實(shí)現(xiàn)正向盈利并不是來自經(jīng)常性業(yè)務(wù)，而是通過出售資產(chǎn)錄得了較大的投資收益。

得益于這起出售，首創(chuàng)城發(fā)在2023年錄得的投資收益高達(dá)98.89億元，同比增長了885.94%，最終維持了首創(chuàng)城發(fā)在該年度的正向利潤。這個(gè)數(shù)字是首創(chuàng)城發(fā)該年度歸母凈利潤的7倍多。

2022年，是首創(chuàng)城發(fā)重組后的第一年。2021年11月，首創(chuàng)城發(fā)對首創(chuàng)置業(yè)（首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司）進(jìn)行吸收合并，首創(chuàng)置業(yè)于香港聯(lián)交所退市，成為首創(chuàng)城發(fā)全資子公司。之后，首創(chuàng)城發(fā)從以往單一的地產(chǎn)綜合開發(fā)商轉(zhuǎn)向了城市發(fā)展綜合運(yùn)營商。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依舊是首創(chuàng)城發(fā)營收的主要來源。2024年，首創(chuàng)城發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入135.92億元，占總收入的比重為81.98%。其次是城市運(yùn)營業(yè)務(wù)，營業(yè)收入18.9億元，收入占比11.4%；土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，營業(yè)收入4.63億元，收入占比2.79%。

行業(yè)宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，房企毛利率普遍下降，首創(chuàng)城發(fā)整體的毛利率水平更受到明顯影響。2020-2023年，首創(chuàng)城發(fā)的毛利率分別為26.72%、19.45%、12.51%、5.83%。2024年進(jìn)一步下滑至5.41%。

期內(nèi)，首創(chuàng)城發(fā)土地一級(jí)開發(fā)、其他業(yè)務(wù)均保持30%以上的毛利率水平，城市運(yùn)營板塊更高達(dá)55.86%。但房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)錄得-3.86%的毛利率水平，也就是說，首創(chuàng)城發(fā)基本上是虧本賣房。而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比最大，極大地影響了該公司整體的毛利率水平。

轉(zhuǎn)型過程中，首創(chuàng)城發(fā)投資力度顯著下降，2023年以來未獲取新項(xiàng)目。在不利市場環(huán)境影響下，其過往部分項(xiàng)目對整體銷售業(yè)績拖累不斷顯現(xiàn)。

截止2024?年末，首創(chuàng)城發(fā)還有762.78億元的存貨，占總資產(chǎn)（1671.42億元）的比重為45.64%。期內(nèi)，首創(chuàng)城發(fā)對這部分存貨計(jì)提了22.19億元的跌價(jià)準(zhǔn)備。這在一定程度上也會(huì)對利潤造成侵蝕。

據(jù)中誠信國際評級(jí)，首創(chuàng)城發(fā)的土儲(chǔ)主要分布于一、二線城市，但其中商辦類業(yè)態(tài)占比較高。中誠信國際認(rèn)為，公司項(xiàng)目儲(chǔ)備雖具規(guī)模，但由于項(xiàng)目規(guī)劃、區(qū)位及業(yè)態(tài)等原因存在去化壓力，對未來銷售支撐較弱。

同時(shí)，其銷售去化進(jìn)度緩慢，2024年其合同負(fù)債規(guī)模出現(xiàn)大幅下滑，為61.98億元，相比于2023年的112.25億元下滑超40%，對未來收入的支撐能力較為有限。

截至2024年末，首創(chuàng)城發(fā)的有息債務(wù)余額為912.73億元，相比于期初的886.58億元增長了2.95%。

其中，一年內(nèi)到期的有息債務(wù)為198.91億元，期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物余額為148.72億元，現(xiàn)金短債比0.75。

2025年一季度，首創(chuàng)城發(fā)仍未扭轉(zhuǎn)虧損。今年前三個(gè)月，首創(chuàng)城發(fā)營業(yè)總收入15.89億元，同比降45.27%；凈利潤-17.52億元。